临港园区企业，股东垫付费用房产税申报注意事项？

临港园区企业，股东垫付费用房产税申报注意事项？这坑我帮企业踩过十几次

在临港园区做了20年招商，见过太多企业因为股东垫付费用在房产税申报上栽跟头。前几天还有个老板打电话来，急得直冒汗：王老师，我们股东去年垫了200万房产税，现在税务局要查，说我们申报不对，这可咋整？说实话，这种事儿我见得太多了——很多企业觉得股东的钱就是企业的钱，垫个税费无所谓，结果在申报时要么漏报、要么错报，轻则补税加滞纳金，重则被认定为偷税，影响企业信用。今天我就以过来人的身份，聊聊临港园区企业在处理股东垫付费用房产税申报时，到底要注意哪些事儿。<

股东垫付的钱，到底算借款还是投资？性质认定是第一步

先说个我2019年遇到的案例。当时临港园区有个做新能源的A公司，注册资本5000万，股东是两个自然人。公司刚起步时，股东个人账户垫了150万交了办公楼的房产税，财务直接记在了管理费用-房产税里，申报时也按这个数报了。第二年税务局稽查，直接指出问题：股东垫付的这笔钱，你们有借款协议吗？有利息约定吗？没有的话，这150万得算作股东分红，企业得补企业所得税，股东还得补20%的个人所得税。最后企业不仅补了37.5万企业所得税，股东还补了30万个税，滞纳金又花了十几万。

这就是个大坑！很多企业财务觉得股东垫钱就是帮忙，连个借条都不打，更别说签正式的借款协议了。但在税务局眼里，没有明确证据证明这是借款，就可能被视同分红或捐赠。我建议临港园区企业一定要记住：股东垫付房产税前，必须签《借款协议》，明确借款金额、用途（必须注明用于缴纳XX房产税）、利率（哪怕是无息，也要写清楚）、还款期限。最好还能通过公户转账，备注借款-房产税垫付款，留好完整的资金流水。这样税务局核查时，才能认定为企业负债，而不是股东分红。

也有企业把股东垫付的钱当成资本公积。比如去年有个B公司，股东直接把垫付的80万房产税记到了资本公积-资本溢价，想着反正都是股东的钱，放哪儿不一样。结果申报时，税务局说房产税是损益类支出，记资本公积属于科目使用错误，导致申报数据不实，企业得重新申报，还写了情况说明。所以啊，性质认定这步走错了，后面全乱套。

发票和凭证别马虎，没有合规凭证，垫再多也白搭

再说说发票的事儿。临港园区的企业很多是初创期，财务不规范，股东垫付房产税后，要么拿不出发票，要么拿错发票，结果申报时直接被税务局打回。

我2021年遇到个C公司，股东垫了50万房产税，财务去税务局代开发票，开的是股东个人抬头的发票，企业直接入账了。结果税务局稽查时说：房产税的纳税人是你公司，发票抬头必须是公司全称，股东个人的发票不能作为税前扣除凭证。企业只能让股东去税务局作废重开，抬头开公司名称，折腾了两周才搞定，差点影响了申报期限。

还有更离谱的。有个D公司，股东垫付房产税后，财务觉得都是自己人，居然拿了一张餐饮发票入账，理由是股东垫付的钱是吃饭省下来的，用来交税了。税务局查直接怒了：这是虚开发票！不仅补税，还把企业列入了异常凭证名单。后来我帮企业跟税务局解释了半天，提供了股东银行流水、借款协议、房产税完税凭证，才总算解除异常。

所以啊，临港园区企业一定要记住：股东垫付房产税后，必须取得合规的税收完税凭证，抬头必须是公司全称。如果股东是个人，需要去税务局代开发票，备注栏要写代缴XX公司房产税；如果股东是企业，直接开具公司抬头的发票。千万别想着省事儿用不合规的凭证，税务局现在对发票合规性查得特别严，这事儿没半点侥幸可说的。

申报时点别踩红线，逾期申报+数据错误，滞纳金比税还多

房产税申报有明确的时间要求，临港园区很多企业因为股东垫付的资金没到位，或者内部流程拖沓，导致逾期申报，结果滞纳金哗哗地交。

我印象最深的是2020年疫情期间，有个E公司，股东原本说好3月垫付房产税，结果因为资金周转延迟到4月才到账。财务想着反正钱到了，晚几天申报没事，结果4月20号才去税务局申报，逾期了10天。按日加收0.05%的滞纳金，50万房产税滞纳金就是1250块。虽然钱不多，但这种低级错误完全没必要。

还有个更麻烦的。F公司股东垫付房产税后，财务把从价计征和从租计征的金额填反了。临港园区有些企业既有自用房产（从价计征，1.2%税率），又有出租房产（从租计征，12%税率），财务一忙活，把股东垫付的100万全填成了从租计征，少缴了不少税。税务局系统预警后，企业不仅要补税，还被认定为申报不实，罚款0.5倍，算下来比滞纳金还多。

所以啊，申报前一定要三查：查申报期限（临港园区一般是按季或按年，看房产性质）、查申报数据（从价/从租分清楚，面积、原值、租金基数别填错）、查资金到账情况（股东垫付款必须到公户，才能申报抵扣）。我建议企业财务设置个申报倒计时提醒，提前3天检查所有资料，别等最后一刻手忙脚乱。

政策适用要对号入座，临港园区的优惠，别因垫付而失效

临港园区最大的优势就是税收优惠，但很多企业因为股东垫付费用，没注意政策衔接，结果优惠白瞎了。

比如临港对新认定的高新技术企业，自用房产可享受房产税减免（按房产原值扣除30%后计税）。有个G公司去年刚拿到高新认证，股东垫付房产税时，财务直接按全额原值计算的税额垫付了，没享受减免。后来我提醒他们，高新企业的房产税有优惠，应该按房产原值×（1-30%）×1.2%计算，股东垫付的金额少了将近三成，企业相当于多花了股东的钱。

还有个更典型的。临港对重点产业企业的出租房产，有房产税减半征收的优惠。有个H公司把部分厂房出租给了关联企业，股东垫付房产税时，财务没区分自用和出租，全部按全额申报，结果少享受了20多万的优惠。后来跟税务局沟通，提供了出租合同、产业认定文件，才把优惠补回来。

我个人的猜测是，未来临港园区可能会针对股东垫付费用出台更细化的政策，但现在咱们能做的就是：享受优惠前，一定要把房产税计税依据算清楚，哪些房产能享受优惠、哪些不能，股东垫付的金额要按优惠后的税额计算，别让垫付成为享受优惠的绊脚石。

税务稽查盯上股东垫付？这3类企业要特别注意

做了20年招商，我总结出：税务局在稽查时，特别关注股东垫付费用的3类企业，临港园区的企业可以对照看看自己是不是高危对象。

第一类：长期零申报却有大额股东垫付的企业。我见过有个企业连续3个月零申报，结果股然垫付了200万房产税，税务局直接上门核查：你们没收入，哪来的钱交税？最后企业提供了借款协议和银行流水，才证明是股东垫付，但也写了详细的情况说明。

第二类：频繁变更股东或股东为自然人的企业。自然人股东垫付费用时，税务局会特别关注是否属于变相分红。比如有个企业股东一年内换了3次，每次垫付房产税后都很快撤资，税务局怀疑这是避税，最后企业补了税还被约谈了法定代表人。

第三类：房产面积与经营规模不匹配的企业。临港园区有些小微企业，办公场所却上千平，股东垫付高额房产税，税务局会怀疑房产原值虚增。比如有个做贸易的公司，员工不到20人，却租了2000平的写字楼，股东垫付了80万房产税，税务局核查后认为房产原值申报过高，调增了计税依据，企业多缴了十几万税。

所以啊，临港园区企业如果属于这几类，一定要提前准备好证据链：借款协议、资金流水、房产原值证明、经营情况说明，越详细越好。我建议企业每年做个税务健康自查，重点查查股东垫付费用的账务处理，别等税务局上门了才着急。

临港经济园区招商平台：https://lingang.jingjiyuanqu.cn，让股东垫付费用房产税申报不踩坑

在临港园区做了这么多年招商，我深知：很多企业不是不想合规，而是不知道怎么合规。股东垫付费用房产税申报看似小事，里面却藏着不少政策陷阱。临港经济园区招商平台（https://lingang.jingjiyuanqu.cn）就是来解决这个问题的。我们平台有专门的税务合规辅导板块，会实时更新临港园区的房产税优惠政策、申报口径变化，还有20年经验的税务专家一对一解答问题——比如股东垫付费用要不要交税、发票怎么开、申报时点怎么把握，都能帮企业理清楚。去年有个企业通过平台预约了专家，提前3天把股东垫付的资料准备好，申报时一次通过，省了至少一周的沟通时间。我觉得，合规经营不是增加负担，而是降低风险，临港经济园区招商平台就是想用专业服务，让企业少走弯路，把更多精力放在经营发展上。毕竟，在临港，好政策要用对，好企业要保护好，这才是我们招商人最想看到的。