在临港经济园区干了10年招商，见过太多企业因为注销时没算好税务账，多交几百万冤枉钱的。说实话，土地使用权注销不是一销了之的简单事，里面藏着不少税务筹划的门道。作为招商人，我常说：企业来临港是图政策好、发展快，走的时候也得算明白账，别让税成了‘绊脚石’。今天就跟大家聊聊，临港公司在注销土地使用权时，有哪些实用的税务筹划策略，帮企业把最后一公里走稳走好。<

临港公司注册土地使用权注销有哪些税务筹划策略？

>

第一步：吃透政策底牌，注销税务筹划的游戏规则

做税务筹划，前提是得把政策摸透。临港作为上海重点发展的特殊经济区域，在土地增值税、企业所得税、增值税等方面都有独特政策。比如土地增值税清算，这是土地使用权注销时的大头税，税率从30%到60%不等，增值额越高税负越重。但临港对特定产业（比如集成电路、生物医药）的土地增值税，可能有加计扣除优惠，企业如果符合条件，就能省下一大笔。

还有企业所得税税前扣除，土地使用权的净值、处置费用、相关税费，都能在税前扣除。我见过一家企业，注销时把土地和厂房分开处置，厂房的净值没算进去，结果多交了200多万企业所得税。所以说，政策不是摆设，用好了就是真金白银。

策略一：清算时点卡位，让税负软着陆

土地使用权注销的税务筹划，第一个要琢磨的就是清算时点。很多企业急着注销，觉得早清早完事，但有时候慢一点反而更划算。比如，企业可以先处置地上建筑物和设备，再清算土地使用权，这样土地的增值额就能被设备处置的亏损部分抵减，降低整体税负。

举个真实案例：2022年，临港一家智能制造企业要注销，土地增值额高达8000万，土地增值税税额近2000万。我们建议他们先以5000万卖掉生产线设备（设备原值3000万，亏损2000万），再用6000万处置土地使用权（土地原值5000万，增值额1000万）。这样一来，土地增值税的增值额从8000万降到1000万，税率直接从40%跳到30%，省了整整300万！企业负责人后来笑着说：早知道多等两个月，能多买台新设备了。

策略二：资产处置拆分，把大蛋糕切成小块糖

第二个策略是资产处置拆分。土地使用权和地上建筑物是捆绑的，但税务处理上可以拆开。比如，把土地使用权和厂房分开出售，或者通过股权转让间接转让土地，适用不同的税种和税率。

不过这里有个坑：股权转让容易被税务局认定为避税。去年临港一家物流公司想通过股权转让转移土地，定价1.2亿（土地市值2亿），结果税务局按实质重于形式原则，要求按土地市值补缴土地增值税和企业所得税。后来我们调整方案：先以公允价格把厂房卖给第三方（缴纳增值税、土地增值税），再以净资产转让股权（企业所得税递延），最终省了500万。所以说，拆分不是乱拆，得守住合理这条底线。

策略三：关联交易定价，守住合理这条生命线

企业注销时，关联交易定价是税务筹划的重点，也是难点。比如母公司注销时，子公司购买土地的价格，如果定高了，子公司多交税；定低了，税务局可能核定调整。

我印象最深的是2021年的一家外资企业，母公司要注销，临港的土地作价1.5亿卖给关联子公司，但周边市场价是2亿。税务局直接要求按市场价调整，补税1500万。后来我们提供了土地评估报告产业协同效益说明，证明子公司购买土地后用于研发，能创造更高附加值，最终税务局认可了1.8亿的定价，企业少交了300万。所以啊，关联交易定价，别想着钻空子，得用数据说话，用逻辑支撑。

招商人视角：注销税务筹划的拦路虎与破局术

干了10年招商，我发现企业在注销时遇到的税务问题，80%都是政策理解不透和材料准备不全。比如土地增值税清算，需要土地出让合同、完税证明、评估报告等十几种材料，少一份就可能被打回。更头疼的是，不同税务局对清算条件的认定有差异，有的要求项目竣工后清算，有的允许分期清算。

我们的解决方法是：提前给企业建注销服务台账，从注册开始就收集税务相关材料；对接园区税务管家，提供一对一政策解读；遇到复杂问题，就组织税务+规划+招商三方会诊，把风险扼杀在摇篮里。有次企业注销，土地增值税清算材料缺了土地闲置费缴纳证明，我们连夜联系规划和自然资源局，调取档案，最终赶在申报截止日前补齐，企业负责人握着我的手说：你们比我们自己还上心！

前瞻：从节税到创效，临港土地处置的未来逻辑

未来，临港的土地使用权注销税务筹划，可能会从被动节税转向主动创效。比如，随着双碳目标推进，企业如果处置的是绿色土地（比如建有光伏、储能设施），可能会享受环保资产处置免税政策；再比如，通过土地置换引入新产业，不仅能享受产业升级奖励，还能通过资产重组特殊性税务处理递延纳税。

我大胆预测，3年后临港可能会推出数字化税务清算平台，企业在线提交材料，系统自动计算税负、生成筹划方案，甚至能实时监控政策变化。作为招商人，我们不仅要帮企业算好眼前的账，更要看到未来的路，让企业在临港来得了、发展好、走得值。

专业的事交给专业的人，临港招商平台全程护航

土地使用权注销的税务筹划，不是纸上谈兵，需要结合企业实际情况、政策变化、地方执行差异综合判断。作为临港经济园区的招商人，我们常说：企业不是‘孤军奋战’，园区是‘坚强后盾’。无论是政策解读、方案设计，还是部门协调、材料准备，我们都能提供全流程支持，让企业合法合规降低税负，轻装上阵开启新篇章。

临港经济园区招商平台（https://lingang.jingjiyuanqu.cn）作为企业注销税务筹划的智囊团，不仅提供最新政策解读和实操案例参考，更能联动税务、规划等部门为企业定制个性化方案。从土地价值评估到清算路径设计，从材料准备到部门沟通，平台全程陪跑，让企业合法合规降低税负，轻装上阵开启新篇章。